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新宿御苑の不動産屋ブログ 【新宿二丁目】

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賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9
愛媛県松山市「セントラルハイム壱番館」の場合
 いまや賃貸不動産市場は、全国どこからも苦境が伝えられているが、地方都市の賃貸オーナーの苦しみは並みのものではない。老朽化が進んだ賃貸マンションでは稼働率が50%を切ってしまう物件も珍しくなく、オーナー・賃貸管理業者が「本気」で立ち向かわなければ乗り切ることはできない。そうしたなか、空室解消に本気で取り組み、見事に乗り越えたオーナーを紹介したい。(財)日本賃貸住宅管理業協会レディース委員会の四国視察(6月11~13日)への同行取材で出会った、中野和夫氏だ。
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空室率はなんと52%!不良入居者に苦しめられ…

 まずは、愛媛県における賃貸住宅市場の現況を考察したい。古いデータとなってしまうが、総務省「住宅土地統計調査」(2003年10月時点)によると、愛媛県の賃貸住宅総数は18万3,300戸。このうち調査時に空室だった住戸は4万100戸で、時点空室率は21.8%と算出できる。この値は、瞬間値でしかないが、実質空室率も2ケタを大きく上回っていることは容易に推測できる。

 無論、その後の5年間で賃貸住宅市場が好転したという話は、全国的に聞くことはできない。
 本稿の舞台である、人口51万人、四国最大の都市である松山市でも、賃貸管理業者の話を総合すると、平均空室率は30%を突破しているのではないかと思われる。

 今回紹介する「セントラルハイム壱番館」(地上7階建て、総戸数32戸)も、そうした市場に埋没しかけた賃貸マンションの1つだ。
 オーナーの中野氏は、倉庫業などを営む実業家。2004年に、父親からオーナー業を引き継いだ。
 「松山の中心部にもほど近いのですが、あまり治安は良くない場所ということもあり、いわゆる“その筋の方”が数多く入居してしまったのです。自主管理していたので、入居審査も甘かったんですね…。
 おまけに老朽化(1978年築)も進んで入居者離れが起き、ついに入居率48%まで落ち込んでしまいました」と振り返る中野氏。自分一人の手ではどうにもならないということで、05年春、今回視察した1社、(株)日本エイジェント(愛媛県松山市、代表取締役:乃万恭一氏)に救いを求めたのだった。

入居者が好みのクロスを張る「リクエストマンション」の起源に


 同社は、まずは老朽化した物件の競争力を高めることが必要、と同氏に抜本的なリフォームを推奨した。
 だが、愛媛県は全国主要都市のなかでも家賃相場が低いことで有名(実際、中心市街地の「松山市」駅までドアツードアで15分もかからない立地の賃貸マンションでも、ワンルームなら4万円以下、ファミリーでも6万円はしない)。
 ところが、リフォーム費用は大都市圏と同水準。いい部屋が作れても家賃に反映させづらいため、大規模リフォームを躊躇するオーナーが多い。

 だが、同氏は違った。「何もしなければ、座して死を待つのみ」と、同社の勧めに従い、空室物件のリフォームを一気に開始したのだ。

 もちろん、勝算はあった。同氏は、自らのネットワークを駆使して、リフォーム材料を集め、自ら大工を手配し工事を行なったのだ。この姿勢は、人気物件に生まれ変わった現在でもまったく変わらない。
 「クロスもフローリングも、リフォーム業者を通した価格の半額程度で手に入ります。タイルは、メーカーの工場に行くと、ほんの少しだけ欠けたものがごろごろしており、格安で買えるんですよ」と同氏。そうした努力で、リフォーム費用を通常の半額にまで抑えることに成功。家賃を上げることができなくても、十分リフォーム費用を回収できる算段を立てた。

 さらに、画期的なサービスも生み出した。ある日、同社が、入居希望者をリフォーム途中の住戸に案内していたときのこと。同社スタッフが、「まだ、クロスを張っていないのであれば、入居者にクロスを選んでもらうわけにはいかないか?」と打診してきた。同氏は快諾し、入居希望者に自由にクロスを選んでもらい、ことのほか喜んでもらった。
 この体験がきっかけとなり、同社は07年、オーナー負担で入居者がクロスやフローリングの柄・デザインを自由に選べる「リクエストマンション」システムを構築。他社との差別化に大いに役立てている。同氏には、足を向けて寝られないのだ。

1つとして同じ仕様がない“リフォーム”を実践


 視察団一行は、実際に、リフォーム途中の住戸を見せていただいた。

 同マンションでは、現在、すべてのリフォームをフルスケルトンしたうえでのリフォームとしている。中途半端な改修ではなく、完全に時代遅れとなった設備機器や内装デザインを一新し、競争力を生むためだ。

 また、リフォームにあたっては、クロスもフローリングも各住戸ごとにすべて違うものとしており、1つとして同じデザインの住戸がないのも特徴だ。

 見学したのは、専有面積60平方メートル、もともと2DKだったものを1LDKにリフォームした住戸。ダイニングと隣接する洋室を1部屋にしたものだが、従来の間仕切り部分にはすぐに間仕切りが設置できるよう工夫されており、入居者の希望を聞き設置を行なう。

 クロスは、直接仕入れで抑えたコスト分で、調湿性のある機能クロスを採用。リビングの一部には、石調タイルが壁一面に張り込まれている。前記のような理由ありのタイルだが、見た目では全然分からず、ゴージャス感は相当なものだ。

 キッチン背面には、電子レンジや炊飯器を置くのにちょうどいいカウンターが設置されている。「まったくのオリジナル。大工さんに言えば、すぐ作ってくれますよ」(同氏)。キッチン横は、クロスではなく、汚れが付いても簡単にふき取れるパネルが一面に張り込んである。「そもそも汚れが付きませんから、補修の心配がいりません。万が一傷がついてしまった場合でも、傷がついたパネルだけを交換すればいいので、原状回復のコストも抑えられます」(同氏)。通常のフローリングではなく、デザイン性のあるタイルを張り込んだ部屋も用意している。

 また、1階住戸のリフォームにあたっては、2階以上のバルコニーよりかなり広めに使える「ウッドデッキ」を設置。ペットを放し飼いにできるようにした「ペット可住戸」としてアピール。1階でありながらプライバシーに配慮した住戸としても人気がある。

全戸数の73%をリフォーム、入居率は90%超まで回復

 見学した住戸の改修費は約200万円。通常であれば、水回りすべてを新品に交換しただけで突破してしまう額だ。自ら材料を仕入れ、大工を手配している同氏の努力あってのリフォームといえよう。

 なお賃料は、入居率アップを狙うため、リフォーム後も従前と変えることなく、月額5万5,000円から。専有面積80平方メートル台の3DKでも、8万5,000円。ペット飼育時のみ、共益費7,000円がプラスとなる。賃料据え置きに加え、「1つとして同じデザインの部屋がない」という個性も手伝って、同物件の入居率は平均90%を超えるまでになった。不良入居者を少しずつ整理しながら、リフォーム済み住戸はすでに73%まで拡大。同社管理物件の中でも、屈指の人気物件にまで成長した。

 「賃料にリフォームコストを乗せられる首都圏の方々がうらやましい…」と同氏は嘆くが、自ら汗をかき、地獄の底から這い上がった同氏を見ていると「オーナーも、経営者として、管理業者と共闘しなければ生き残れない」という現実が、浮かび上がってくる。
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