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マンション購入後の不安を解消したい!「住み替えや転勤のときにマンションって本当に貸せるの?」

住み替えや転勤のときにマンションって本当に貸せるの?

 夢のマンション購入が実現して「これで一生安泰。ずっとここに住み続けるぞ!」と思っていても、仕事や家族構成の変化によって、住み替えを迫られることがあります。そんなとき、マンションを売って住み替える方法もあるけれど、どうせなら賃貸にして家賃収入を得たいところ。

でも、実際“貸す”ためには、どうしたらいいんだろう? いきなり不動産屋さんに行って…なんてことはないですよね? 不動産オーナーのサポートを行う、三井不動産住宅リース 賃貸運営本部プロジェクト開発部プロジェクト開発課長の中原尚里さんにお聞きしました。

 「お手持ちの不動産を貸すためには、大別するとふたつの方法があります。ひとつは、仲介会社が借り手を探し、オーナーさんと借り手が直接契約を結ぶ方法。もうひとつは、サブリースといって、サブリース会社が一度借り上げ、サブリース会社と借り手とが契約を結ぶ方法です。サブリースの場合、管理や運営にかかわる一切をサブリース会社が行いますから、オーナーさんが家賃の集金をしたりメンテナンスの手配をしたり…という業務は必要ありません。また、6年や10年といった長期での契約ができますから、貸したはいいけどすぐに空室になって家賃が全然入ってこない、というリスクも防げます。その分コストはかかりますが、安心できるといえるでしょう」

 “貸す”といっても、ただ契約を結ぶだけではないんですね。でも、サポートしてくれる会社があれば、貸すことへの不安は少なくなります。ところで、実際のところどれぐらいの利益が得られるのでしょうか? 貸したのに赤字! なんてことは避けたいです。

「現在は、一般的に年間の利回りは購入金額の4%前後でしょう。4%なら25年で購入資金を回収できる計算になります。ただし、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などの維持はオーナーさんの負担になるので、実際はこれより若干少なくなります」

 ということは、実際に利益が得られるのは25年以上も先になるのか…。長期的な目で見ないといけませんね。

「最近は“年金マンション”という言葉があります。若いうちにマンションのオーナーになっておいて、20~30年後に退職したあたりで家賃収入を得る。年金にプラスアルファで収入を得るための投資として、オーナーになるわけです。そういう視点で考えてオーナーになる方もいらっしゃいます。また、転勤で3年後にまた戻ってくるという場合、売却せずに期限つきの契約で貸しておけば家賃収入がローン返済の補助になりますし、戻ってきてからまた住むこともできます。必ずしも長期で利回りを得るだけが目的ではありません」

 そんな方法が! たしかに、期間が決まっている転勤の場合、売るのはもったいないですもんね。ちなみに、“貸しやすい物件”とはどんな物件なのでしょうか?

エリア、駅徒歩距離、築年数の3大要素だけでなく、もちろん部屋のグレードも大事。最近ではリース会社から家具を借りて、家具付きマンションとして貸すこともあるという。
「あなたが賃貸マンションを借りるときのことを考えてみてください。エリアや立地、駅からの距離、建物の築年数やグレードなどで決めますよね? 貸す場合もそれと一緒です。特にエリア、駅徒歩距離、築年数が3大要素と考えられ、重視されます。また、『貸しやすい物件=人気のある物件』といえますから、古くなっても高水準の家賃が維持でき、利回りの低下を防げる可能性が高まります」

 ということは、ボクが夢見ている都心のマンションなんて最高じゃないですか! 都心に新築マンションを購入、繰り上げ返済である程度ローンの返済をしておき、家族が増えて手狭になったら住み替えて“年金マンション”として貸す…なんてうまくいけば、老後は家賃収入で安心できるかも!

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マンション購入後の不安を解消したい!「管理費とか固定資産税とかローン以外にどんなお金がかかるの?」



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