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【共用部で大騒ぎ、ゴミ放置、分別しない、しかも日本語通じないw ついには逆ギレ」分譲マンションからAirbnbを排除できるか

自宅を貸したい所有者と旅行客をつなぐ、Airbnb(エアー・ビー・アンドビー)が活況を見せている。2020年の東京オリンピック・パラリンピックを前に、東京周辺の宿泊施設の不足や、空き部屋の解消を担うことが期待されており、登録物件数は増加の一途だ。

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 しかし、一部の分譲マンションでは、見ず知らずの他人が出入りすることを警戒する住人も多く、区分所有者どうしが対立する要因にも浮上している。そこで管理規約を変更して規制する流れも生まれてきているのだが、区分所有権の使用を制限することは、実は一筋縄ではいかない。権利者に外国人も多くなってきた現在、解決策としてはどのような形が考えられるだろうか。


【今のところ積極的に取り締まる様子はない】

 Airbnbは、2008年に米国で開始されたサービスで、自宅を短期で貸したい「ホスト」と呼ばれる利用者と、「ゲスト」と呼ばれる宿泊客をつなげるオンラインプラットフォームを提供している。現在の日本では、旅館業法など、いくつかの法律に抵触する可能性が指摘されているが、今のところ積極的に取り締まる様子はない。

 政府も、国家戦略特別区域によって旅館業法の適用除外を可能にする道を開いている。こうした規制緩和の元で、将来的にさらに利用が活発になることが予想されている。Airbnbのサポートサービスを行うリーウェイズの巻口成憲代表取締役は「Airbnbを用いた物件の収益性は高く、通常の賃貸と比較して約270%見込める。これから物件を取得して始めたいという問い合わせも多い」と語る。特にホテルライクな設備を持つタワーマンションは、Airbnbでも人気が高い。また、最近の円安の流れに乗って、外国人がこうした物件を投資目的で積極的に購入している。

 しかし、外国人がAirbnbを用いて第三者に部屋を貸し出すことで、やはりトラブルも多く発生している。ゲストの旅行客が部屋で大声を出して騒いだり、共用部を使用して散らかしたまま去るといったマナー違反が多発しているのだ。

 また、自室のみならず、マンション内にある来客用のゲストルームを長期間借り続けて、第三者に又貸ししている者までいるという。住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「特に中国や台湾の方は利益に対して非常に敏感で、日本人とは感覚が違う。多少のクレームが入ったところで、通常の賃貸よりさらに高い利回りが見込めるairbnbを簡単にやめたりはしない」と指摘する。

 竣工された当時はこのような使われ方をすることは、当然想定されていなかったはずだ。住人が期待していたマンションの雰囲気が壊されてしまえば、売却して出て行く人が増加し、悪い噂がたってしまえば購入希望者も減る。マンションから人がいなくなり、人口が減ると、管理費が減少して修繕に必要な資金は減る一方だ。そうすると、現住民から徴収する管理費や修繕積立金の値上げを招き、それを嫌った住人がまた他のマンションに流出していくという、「負のスパイラル」に陥ってしまう。ただでさえ、マンションは供給過剰に陥っており、競争力に乏しい。このスパイラルに一度入ってしまうと止めることは極めて困難といえる。

【規約でシェアリングを禁止】

 こうした状況に対していち早く動いていたのが、湾岸地区のタワーマンション「ブリリアマーレ有明」だ。もともとは2013年4月に、「脱法ハウス」と言われたシェアハウスとしての使用を撲滅するために規約を改定していたのだが、これをAirbnbのような住宅のシェアリングエコノミーに対しても適用している。管理組合法人理事長の星川太輔氏は、次のように語る。

 「ブリリアマーレ有明は、『非日常が日常であるために』という運営指針を掲げ、共用部のプレミアム感を最大の売りにしています。共用部は、住民しか使わないことが想定されており、使用ルールを全員が熟知していることが前提。また、非日常空間を楽しめるのは、居住者とそのゲストだけというプレミアム感の保持のためにも重要です。数万円で簡単に入って来られるようになってはプレミアム感が保てません。こうしたルールは、マンションの将来的な価値の向上のためにも不可欠です」


 今年7月には、この規約の内容をブログで公開した。周辺のマンションで次々とAirbnbによる外部への貸出が始まってしまうと、規約で禁止されている自分たちのマンションの中でもなし崩し的に行われてしまうことを危惧したためだ。

 周辺マンションや新規のタワーマンションがこれを参考にして、トラブルを未然に防ぐことで、互いのマンションブランドと価値を維持することに役立つと考え、あえて公知のものにしたのだという。

 しかし、Airbnbを禁止する管理規約があっても、それ自体が撲滅させる効果を持つわけではない。区分所有者は、専有部分については、排他的な支配権である所有権を持っている。専有部分をどのように使おうと、区分所有者の自由であることが原則だ。仮に、区分所有者の行為を停止させたり、結果の除去を請求するためには、「共同の利益に反する行為」をしたといえる必要がある(区分所有法57条)。Airbnbで部屋を貸し出す行為自体は、自分の所有物を運用しているだけであり、さすがに「共同の利益に反する行為」といえないだろう。

 騒音などによって「共同の利益に反する行為」があったとしても、行為停止の執行力を得るために訴訟を提起しようとすれば、区分所有者及び議決権の過半数による決議も必要だ。専有部分の使用を強制的に禁止することや、区分所有権を競売にかけることも法律上は可能だが、こちらは4分の3の決議と、あらかじめ弁明する機会を与える必要があり、さらにハードルが高い。たとえ規約が整備されていても、実際に是正・排除するには多大な労力が必要となるのだ。

 マンション管理の法律問題に詳しい桃尾俊明弁護士は、「確かに、区分所有者が開き直ってしまえば、止めることは現実的には難しい。組合側が、先回りして毅然とした態度を対外的に示すことで、『この物件でそういうことをしよう』と思わせないことが肝心だ。マンション内専有部分の売却に伴う重要事項説明の際に、このような規約の存在を強調しておくことが重要になる」と語る。ただ、ルールを定めていても、それ自体が大きな効力を持つわけではないことは、管理組合を運営する側も十分承知しているという。前出のブリリアマーレ有明は戸数が1000を超えていて、規模としてはもはやひとつの町。区分所有者の中には、外国籍の人もおり、文化や考え方の違いは当然ある。

 「普段のイベントだったり、ちょっとした声かけだったり、コミュニティの中で顔見知りを増やしていく地道な努力がとても重要だと考えています。結局、最後はルールに従わせるより、『友人の◯◯さんがこう言っているから』と言ったソフトパワーで解決していくことの方が現実的です。face to faceのつながりの中で合意を得ていくというスタンスは、外国の方に対してでも変わりません」(星川氏)

【期間限定で開放するやり方も】

 また、「個人的な意見」としつつも、星川氏はAirbnbそれ自体について、否定的な価値観を持っているわけではないという。管理組合の収入はもっぱら住民からの管理費と修繕積立費に依存していて、外部から資金を獲得する力はない。しかし、14日間のオリンピック期間中だけでもAirbnbを用いたとすれば、多額の収入が期待できるのだ。これをマンションの住人全体の利益に還元することを明確にすれば、全体の同意を得ることも不可能ではないだろう。

 「うちのように、共用部が特殊な分譲マンションにはそぐわない面もあると思いますが、共用部がさほど大きくないマンションでは、トータルで考えた場合メリットの方が大きいケースもあるでしょう。期間限定で積極的にAirbnbを使ってインバウンドを受け入れるというマンションも今後出てくるかもしれません」(同)

 たしかに、Airbnbを用いて「国際的な交流」を売りにするマンションというコンセプトを掲げることも考えられるかもしれない。Airbnbを排除するか、活用するか。それは何を目的とし、将来の資産価値をどのように作っていくのかという価値観の問題でもある。ただ、分譲マンションの管理組合は、輪番制で義務的にやっていることがほとんどで、ブリリアマーレ有明の管理組合のように、マンションの将来的な価値まで見据えて運営をしているところは極めて例外的だ。「危険なのは、住民や所有者が高齢化している築年数の経った分譲マンション。不動産をめぐる最近の情勢の変化について、そもそも認識すらしていない人が大多数となっている」と桃尾弁護士は指摘する。

 今後は、中国、台湾などをはじめとした外国人が、比較的多く区分所有者となるマンションが、次々と竣工を迎える予定だ。対策を放置すれば、都心のタワーマンションでゲストルームを又貸しするといった問題は、さらに増えていくことになるだろう。ただ、今のうちにきちんと手当をしておけば排除できる可能性は高い。投資家も余計なリスクはなるべく取りたくないと考えるから、ブリリアマーレ有明のようにAirbnbを禁止する意思を明確にしているマンションが増えてくれば、そうしたマンションでは多少利回りが落ちても通常の賃貸としての運用を考えるようになるかもしれない。

 また、星川氏が指摘する通り、マンションの付加価値の付け方は様々な方法が考えられる。現時点ではAirbnbは歴史が浅いため法整備もされておらず、そのリスクを考えるとなかなか積極的に認めることは難しいというのが実情だ。しかし、マンション全体で統一した指針の枠内で、秩序を保って行うことができれば、これを武器にすることも可能だ。

 Airbnbは、従来は受動的にとらえられてきた、「マンションの管理運営について住民が共有すべき価値観」を思考するきっかけを与える、「黒船」としての意義があるといえるだろう。

http://toyokeizai.net/articles/-/81797
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