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新宿御苑の不動産屋ブログ 【新宿二丁目】

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2009年10月 | ARCHIVE-SELECT | 2009年12月

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不動産投資家必見!「更新料がなくなる日」

「更新料無料」が主流になる?

 「更新料無料」。ある新築マンションの敷地に、そんなことが書かれたフラッグが立っている。
 場所はしかも、東京23区内の某ターミナル駅から徒歩5分以内。一般的に、新築時は最も競争力が高く、不動産投資家にとっては強気の条件設定ができるはず。好立地でしかも新築という物件ながらも、更新料無料というのは、世の流れなのだろうか。
 大阪高裁で8月に出された更新料無効の判決の影響は少なからずあるようにも見えるが、投資家はどう考えているのだろうか?
 「たとえ更新料がなくなったとしても、収入にさほど大きな影響を与えるとは考えにくいですね。つまり、今の不動産賃貸業はそのような横並びの印象が強く、各大家がいっせいに賃料を上げると思われるからです」
 確かに、以前は「更新料無料」というフレーズを聞くことはあまりなかった。しかし、今は時々ではあるが見かけるようになってきた。ついでに「敷金・礼金0円」というものまで、チラホラ見かけるようになってきた。入居者のニーズとして初期費用を抑制する傾向にあり、そうした要望を汲み取る投資家が現れ、それに追随する人たちが出てきていることを示す例かもしれない。
 ただし、それらの不足分はしっかりと毎月の家賃に少しずつ上乗せされているのは常識で、投資家の懐がそれほど寒くなるとも考えにくい。いっそのこと、更新料がなければ契約がスッキリするのは間違いないだろう。そう考える投資家もいるが、ここで取引契約の際には必ず登場する仲介業者、管理業者の考え方も紹介してみたい。

「高裁判決は妥当」が約45%

 8月の大阪高裁判決を受けて、全国の業者は「妥当」「妥当だが今回はイレギュラー」が44.3%、「消費者に寄りすぎ」33.5%と考えているという、調査結果が出た(不動産ポータルサイト「HOME’S」調べ)。
 更新料に対する考え方としては、「昔からの商習慣」56.7%、「オーナーの収益のため」41.7%、「更新時の事務手数料」36.1%となっている。習慣というのが過半数を超えており、明確に位置付けることは難しいようだ(数字は複数回答)。
 実質的には「事務手数料」として取っているのだが、「昔からの商習慣」「オーナーの収益のため」がより上に位置。明確に定義しきれていない所に、この問題の微妙さが存在する。この“前例踏襲”という堅苦しい考え方こそが、不動産取引が近代化した産業となりにくい原因の一つと見る投資家もいるほどだ。
 今後の懸念事項については、「入居者からの問い合わせが増える」57.3%、「更新料がなくなる」43.5%、「賃料に影響が出る」26.1%となった。
 将来的に、更新料の存続そのものが問われ、そして月々の賃料に反映されるということも十分に考えられる。はたして、投資家にとっては得なのかどうか?

「殿様商売」からの脱却が必要?

 ある投資家は「大家業界(?)には店子を客と思っていない風潮があることから、ある程度こういう反作用が起こる方が適正な環境になるのではないかと思います」と語った。
 投資家は借主から賃料をもらうことで収益を上げている。これは何もいまさら言うまでのことではないのだが、更新料には「取れるものは取ってやれ」という思惑も見えなくはない。「大家」とは江戸時代の「庄屋」のことであり、その名残でもある。「古い人の中には、いまだに貸してやっているという考え方の人もいないではない」(投資家)という意見もある。
 ただし、こうした考え方は今では通らない。立地など条件の悪い物件には空室も目立つようになってきたからだ。地方によってはより深刻だし、それは東京都内とて例外ではない。
 今回の訴訟の舞台となった京都は特に深刻なようだ。被告人弁護団の主張に「全国の空室率が平均10%の中で、京都は20%だから、(貸主と借主の間に)交渉力の差があるとは言えない」というものがあった。これは、もはや借主が不利な立場で契約しているものではないと言いたいのだが、明らかに需給関係が崩れていることを切実に物語っている。
 しかも、これからは人口減少社会が到来し、殿様商法は確実に通用しなくなる。そこで、一定期間入居すればギフト券をプレゼントしたり、仲介業者、管理業者を接待するなどきめ細かい地道な『営業努力』を行う投資家も出てきているのだという。地道な努力を続ける投資家にとっては、やはりそれほど大きな影響はないのかもしれない。

 ただ、本当に何の問題もないのか? 次回はそのあたりをもう少し深く検証してみたい。(つづく)

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