新宿御苑の不動産屋ブログ 【新宿二丁目】

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2009年06月 | ARCHIVE-SELECT | 2009年08月

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新宿が沖縄一色に染まった! ~2009新宿エイサーまつり~

今日25日、「2009新宿エイサーまつり」が、新宿駅東口周辺の6会場で開催された。主催は新宿エイサーまつり実行委員会。
 平成14年に新宿東口の4商店街が中心となって始めたこの催しは、今年で8回目を迎えた。晴天に恵まれ、30度を超える暑さとなった今年も、たくさんの見物客が訪れ、新宿が沖縄一色に染まる一日を楽しんだ。
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 エイサーは沖縄の盆踊りとも言える伝統舞踊で、歌に合わせて太鼓を打ち鳴らしながら踊るダイナミックな演舞が特徴。沖縄の郷土色豊かな衣装を身にまとった踊り手が隊列を組み、威勢のいい掛け声を上げながら舞いを披露する。
 まず、午後1時30分から、スタジオアルタ前でオープニングセレモニーが行われた。セレモニーでは、沖縄民謡歌手の古謝美佐子さん、佐原一哉さん、よなは徹さんによるミニライブが行われ、沖縄の伝統的な楽器「三線」(さんしん)の音色と美しい歌声が場内に響き渡った。
 また、沖縄出身の人気芸人ガレッジセールが、森三中・はんにゃと共に登場。エイサーチームと一緒に太鼓を鳴らしながら躍りを披露すると、集まった見物客から拍手と歓声が沸きあがった。

 続いて、午後2時から新宿通りの4会場でエイサーがスタート。
 今年の新宿エイサーまつりには、20チーム、約1,000名が出演。沖縄県からの派遣チーム、都内を拠点に活動しているチーム、小学生のチームなど、それぞれのチームが持ち味を生かし、楽しく元気いっぱいに演舞を披露した。
 スタジオアルタ前の会場では、1番手として地元の「新宿エイサーチーム」が登場。勇ましい掛け声を上げながら、全身を使った力強い踊りで見物客を魅了した。
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みなさん参加されました
とにかく暑かったですねでも晴れて良かった

借りたい

| 新宿区ニュース&事件 | 11:52 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9
愛媛県松山市「セントラルハイム壱番館」の場合
 いまや賃貸不動産市場は、全国どこからも苦境が伝えられているが、地方都市の賃貸オーナーの苦しみは並みのものではない。老朽化が進んだ賃貸マンションでは稼働率が50%を切ってしまう物件も珍しくなく、オーナー・賃貸管理業者が「本気」で立ち向かわなければ乗り切ることはできない。そうしたなか、空室解消に本気で取り組み、見事に乗り越えたオーナーを紹介したい。(財)日本賃貸住宅管理業協会レディース委員会の四国視察(6月11~13日)への同行取材で出会った、中野和夫氏だ。
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空室率はなんと52%!不良入居者に苦しめられ…

 まずは、愛媛県における賃貸住宅市場の現況を考察したい。古いデータとなってしまうが、総務省「住宅土地統計調査」(2003年10月時点)によると、愛媛県の賃貸住宅総数は18万3,300戸。このうち調査時に空室だった住戸は4万100戸で、時点空室率は21.8%と算出できる。この値は、瞬間値でしかないが、実質空室率も2ケタを大きく上回っていることは容易に推測できる。

 無論、その後の5年間で賃貸住宅市場が好転したという話は、全国的に聞くことはできない。
 本稿の舞台である、人口51万人、四国最大の都市である松山市でも、賃貸管理業者の話を総合すると、平均空室率は30%を突破しているのではないかと思われる。

 今回紹介する「セントラルハイム壱番館」(地上7階建て、総戸数32戸)も、そうした市場に埋没しかけた賃貸マンションの1つだ。
 オーナーの中野氏は、倉庫業などを営む実業家。2004年に、父親からオーナー業を引き継いだ。
 「松山の中心部にもほど近いのですが、あまり治安は良くない場所ということもあり、いわゆる“その筋の方”が数多く入居してしまったのです。自主管理していたので、入居審査も甘かったんですね…。
 おまけに老朽化(1978年築)も進んで入居者離れが起き、ついに入居率48%まで落ち込んでしまいました」と振り返る中野氏。自分一人の手ではどうにもならないということで、05年春、今回視察した1社、(株)日本エイジェント(愛媛県松山市、代表取締役:乃万恭一氏)に救いを求めたのだった。

入居者が好みのクロスを張る「リクエストマンション」の起源に


 同社は、まずは老朽化した物件の競争力を高めることが必要、と同氏に抜本的なリフォームを推奨した。
 だが、愛媛県は全国主要都市のなかでも家賃相場が低いことで有名(実際、中心市街地の「松山市」駅までドアツードアで15分もかからない立地の賃貸マンションでも、ワンルームなら4万円以下、ファミリーでも6万円はしない)。
 ところが、リフォーム費用は大都市圏と同水準。いい部屋が作れても家賃に反映させづらいため、大規模リフォームを躊躇するオーナーが多い。

 だが、同氏は違った。「何もしなければ、座して死を待つのみ」と、同社の勧めに従い、空室物件のリフォームを一気に開始したのだ。

 もちろん、勝算はあった。同氏は、自らのネットワークを駆使して、リフォーム材料を集め、自ら大工を手配し工事を行なったのだ。この姿勢は、人気物件に生まれ変わった現在でもまったく変わらない。
 「クロスもフローリングも、リフォーム業者を通した価格の半額程度で手に入ります。タイルは、メーカーの工場に行くと、ほんの少しだけ欠けたものがごろごろしており、格安で買えるんですよ」と同氏。そうした努力で、リフォーム費用を通常の半額にまで抑えることに成功。家賃を上げることができなくても、十分リフォーム費用を回収できる算段を立てた。

 さらに、画期的なサービスも生み出した。ある日、同社が、入居希望者をリフォーム途中の住戸に案内していたときのこと。同社スタッフが、「まだ、クロスを張っていないのであれば、入居者にクロスを選んでもらうわけにはいかないか?」と打診してきた。同氏は快諾し、入居希望者に自由にクロスを選んでもらい、ことのほか喜んでもらった。
 この体験がきっかけとなり、同社は07年、オーナー負担で入居者がクロスやフローリングの柄・デザインを自由に選べる「リクエストマンション」システムを構築。他社との差別化に大いに役立てている。同氏には、足を向けて寝られないのだ。

1つとして同じ仕様がない“リフォーム”を実践


 視察団一行は、実際に、リフォーム途中の住戸を見せていただいた。

 同マンションでは、現在、すべてのリフォームをフルスケルトンしたうえでのリフォームとしている。中途半端な改修ではなく、完全に時代遅れとなった設備機器や内装デザインを一新し、競争力を生むためだ。

 また、リフォームにあたっては、クロスもフローリングも各住戸ごとにすべて違うものとしており、1つとして同じデザインの住戸がないのも特徴だ。

 見学したのは、専有面積60平方メートル、もともと2DKだったものを1LDKにリフォームした住戸。ダイニングと隣接する洋室を1部屋にしたものだが、従来の間仕切り部分にはすぐに間仕切りが設置できるよう工夫されており、入居者の希望を聞き設置を行なう。

 クロスは、直接仕入れで抑えたコスト分で、調湿性のある機能クロスを採用。リビングの一部には、石調タイルが壁一面に張り込まれている。前記のような理由ありのタイルだが、見た目では全然分からず、ゴージャス感は相当なものだ。

 キッチン背面には、電子レンジや炊飯器を置くのにちょうどいいカウンターが設置されている。「まったくのオリジナル。大工さんに言えば、すぐ作ってくれますよ」(同氏)。キッチン横は、クロスではなく、汚れが付いても簡単にふき取れるパネルが一面に張り込んである。「そもそも汚れが付きませんから、補修の心配がいりません。万が一傷がついてしまった場合でも、傷がついたパネルだけを交換すればいいので、原状回復のコストも抑えられます」(同氏)。通常のフローリングではなく、デザイン性のあるタイルを張り込んだ部屋も用意している。

 また、1階住戸のリフォームにあたっては、2階以上のバルコニーよりかなり広めに使える「ウッドデッキ」を設置。ペットを放し飼いにできるようにした「ペット可住戸」としてアピール。1階でありながらプライバシーに配慮した住戸としても人気がある。

全戸数の73%をリフォーム、入居率は90%超まで回復

 見学した住戸の改修費は約200万円。通常であれば、水回りすべてを新品に交換しただけで突破してしまう額だ。自ら材料を仕入れ、大工を手配している同氏の努力あってのリフォームといえよう。

 なお賃料は、入居率アップを狙うため、リフォーム後も従前と変えることなく、月額5万5,000円から。専有面積80平方メートル台の3DKでも、8万5,000円。ペット飼育時のみ、共益費7,000円がプラスとなる。賃料据え置きに加え、「1つとして同じデザインの部屋がない」という個性も手伝って、同物件の入居率は平均90%を超えるまでになった。不良入居者を少しずつ整理しながら、リフォーム済み住戸はすでに73%まで拡大。同社管理物件の中でも、屈指の人気物件にまで成長した。

 「賃料にリフォームコストを乗せられる首都圏の方々がうらやましい…」と同氏は嘆くが、自ら汗をかき、地獄の底から這い上がった同氏を見ていると「オーナーも、経営者として、管理業者と共闘しなければ生き残れない」という現実が、浮かび上がってくる。
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にちょ


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さらなる普及めざし特別委員会発足/定期借家推進協議会

定期借家推進協議会は24日、第11回通常総会を開催。2009年度事業計画案・収支予算案等を承認・可決した。
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 今年度は、定期借家制度の改正に向け活動を展開してきた「定借改正特別委員会」を改組。定期借家制度のさらなる普及のための方策について、さまざまな角度から調査・研究・提言を行なう「定借推進特別委員会」とし、今年末までに提言を行なう。

 また、厳しい市況を反映し会員数減少が進んでいることから、よりコンパクトな運営を念頭に個人会員を廃止。幹事団体を中心とした運営に切り替える。なお、09年度の代表世話人には、(社)全国宅地建物取引業協会連合会会長の伊藤 博氏が就任した。
 
 総会であいさつした伊藤代表世話人は「社会環境の変化、賃貸ユーザーニーズの多様化のなかで、定期借家制度の役割は大きい。しかし、その普及率はまだまだ低く、われわれ協議会の重要性はますます高くなる。09年度も、使い勝手のいい制度への改善要望などに重点的に取り組んでいきたい」などと語った。
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定期借家契約について
ん~、コレは慎重に考えないとですね!

新宿御苑

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