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新宿御苑の不動産屋ブログ 【新宿二丁目】

レズビアン・ゲイ・おかま・おなべ・ニューハーフ・バイセクシャル・トランスジェンダー・ニューハーフ・ドラァグクイーンのゲイフレンドリーな不動産屋のブログです。 あくまで趣味のブログですので、お仕事のご要望にはそえない場合があります。

2009年06月 | ARCHIVE-SELECT | 2009年08月

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地道な努力が結実!野村不動産の建替えプロジェクト

「プラウド新宿御苑エンパイア」、建替え実現までの軌跡を探る
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 全国に約528万戸存在するマンション。うち、築年数が30年を超えるものは100万戸以上あるといわれており、耐震強度の不足や老朽化による「建替え」への対応が急務となっている。「マンション建替え円滑化法」など、建替えに関する法整備が整いつつも、各区分所有者の経済的な事情や合意形成の難しさ、周辺地域との調整などさまざまなハードルが存在することから、なかなか実現できていないのが現状だ。
 そうしたなか、ディベロッパー自らが住民との合意形成を図り、建替えを実現しているプロジェクトがある。野村不動産(株)の「プラウド新宿御苑エンパイア」(東京都渋谷区)だ。

頓挫しかけた事業計画
 建替えが行なわれている物件は、1963年に建築された「エンパイアコープ」。JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅より徒歩6分、都営大江戸線「国立競技場」駅より徒歩5分の地にあった、地上7階地下1階建て、総戸数69戸の分譲マンションだ。新宿御苑隣接という立地の優位性に加え、「への字」につくられた建物の佇まいの美しさ、さらに当時にしてはめずらしい「冷暖房」や「給湯機」が標準装備された高級マンションとして、高いステータスを誇っていた。

 だが、建物の老朽化により、竣工から31年が経った94年頃から建替えの話が出始め、98年に発生した阪神・淡路大震災を機に、耐震性に不安を抱いた住民が中心となって「建替委員会」を発足。一級建築士事務所・ハウとともに行政との協議を開始し、総合設計制度を用いた高層案で計画を進め、2004年には「約116m、地上36階建」の計画案を行政に提出した。

 しかし、同物件が「神宮外苑絵画館」の同一線上に建つため、景観条例により東京都から「計画案を許可できない」との回答を得ることに。追い打ちをかけるように、新宿区が「絶対高さ制限」を導入したことで、同物件の高さは「30mまで」という規制を受けることになった。
 建替えの検討開始から10年。さまざまな規制に翻弄され、建替え事業計画は難航していた。

野村不動産が事業に参画。建替えが具体化
 そんななか、野村不動産が06年に同事業協力者として参画した。通常、建替え事業において、ディベロッパーは、住民との個別の話し合いや行政との協議をコンサルティング会社に委託することが多い。しかし、同社は大規模再開発や土地区画整理事業を数多く手がけ、まちづくりのノウハウを積み重ねっていた自負があったことから、自らが主体となり住民との合意形成、行政協議を図っていった。

 具体的には、60人余りいる全区分所有者を対象にアンケートを実施したほか、個別の面談にも対応。同時に、区分所有者の住戸選定ルールの協議も開始、各区分所有者の意向を確認したうえで調整を繰り返し、できる限り意向に沿えるよう努力していったという。行政とも100回以上に及ぶ協議を続けた結果、日影規制や絶対高さ制限の緩和に成功するなど、建替えの実現に向けて地道な努力を重ねていった。

 その後も同社は区分所有者への個別訪問を繰り返し、07年1月に建替え決議を迎える。1軒の未賛同者があったものの、その1ヵ月以内には全員合意に達したという。区分所有者が無償で取得できる専有面積、いわゆる“還元率”は「80%」と、住民の当初の目標であった「既存専有面積の確保」「負担金なし」については一部叶わなかったものの、全住民が納得のうえで基本計画を固めることに成功したのだ。

 「一つのルールを決めるのに、半年以上時間を費やした」(同社住宅カンパニー住宅販売部住宅販売課担当課長・泉山秀明氏)との発言からもうかがえるとおり、さまざまな住民が混在している建替え事業において、合意形成を図っていくのには時間も手間もかかる。だが、同社では来るべき「マンションの建替え需要」に備え、事業ポートフォリオの一つとして、建替え事業を積極的に手がけていくという。
 
 なお、事業スキームは全部譲渡方式の等価交換契約を活用。同社がいったん土地所有権を取得したうえで、区分所有者の従前の権利については売買契約を締結した。07年8月には全戸一斉の明け渡しが完了、11月から旧建物が解体され、08年3月にようやく新マンションの工事が着工された。現在は2010年6月下旬までの竣工をめざし、工事が行なわれている。

新宿御苑の緑が堪能できるプランニング 
 住民と同社の長年にわたる努力が結実した同物件。そのプランニングは、「新宿御苑に隣接する」という優位性を何よりも生かしたものとなった。
 周辺環境との調和を意識するとともに、新宿御苑の眺望を十分に堪能できるよう、建物を扇型にデザイン。住戸は「逆梁構造」を採用することで間口を最大化し、新宿御苑に面するリビングの窓には高さ2.2mのハイサッシを使用した。
 
 容積率が約300%から約400%まで引き上げられたことで、総専有面積は4,925平方メートルから7,387平方メートルへと増床。地上13階地下2階建て、総戸数93戸のマンションへと生まれ変わる予定だ。10階から上には35戸の保留床を設け、9階までに区分所有者の住戸を54戸、1階部分に事務所を4戸構える。
 間取りは2LDK~3LDKで、専有面積は66.60~125.20平方メートル。予定最多価格帯は9,000万円台。具体的な販売価格は未定だが、「10階以上・専有面積80平方メートルの御苑側住戸で坪単価500万程度。価格にして1億3,000万前後となる予定」(同氏)という。

建替えは社会的意義の高い事業
 気になる反響は…。いまだ新聞折り込み等をしていないのにも関わらず、ホームページ等を通じて、すでに3,000件を超える反響があるという。医師や外資系企業に勤める40代が中心で、DINKSからの問い合わせが多いとか。外苑エリア居住者のほか、海外居住者からの資料請求もあるというから、同マンションの注目度の高さがうかがえる。

 同社では現在、同事業の他に6件もの建替え事業を手がけている。先日の(社)不動産協会の記者懇談会の中で、岩沙理事長が「建替えへの対応は重要な課題。当協会でも、意見交換を進めていきたい」とコメントしていたように、マンションが社会的な資産となっている現代において、「建替え」は社会的意義が非常に高い事業だ。
 「信頼と実績がなければ、建替え事業は成功しない。参画できるディベロッパーは限られているため、競合がまだ少ない」と、泉山氏は語る。専門性、個別性の高い事業ではあるが、今後もディベロッパーをはじめ、さまざまな業種が建替え事業に参画していくことで、こうした事例が増えていくことを望む。(May)

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新宿

| 不動産動向 | 12:44 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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基本方針を拡充、福祉施策との連携を強化/国交省「高齢者住まい法」改正へ

 国土交通省は27日、「高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)の一部を改正する法律(2009年5月20日法律第38号)」の施行に伴い、説明会を開催した。

 主な改正内容は4つ。「I.基本方針の拡充」として、高齢者の居住の安定確保に関する基本的な方針を、国土交通大臣と厚生労働大臣が共同で策定。併せて老人ホーム、高齢者居宅生活支援体制等を追加した。「II.高齢者居住安定確保計画の策定」では、都道府県が高齢者向け賃貸住宅および老人ホームの供給の目標等を記載した。
 「III.高齢者生活支援施設と一体となった高齢者向け優良賃貸住宅の供給の促進」については、(1)整備・管理の弾力化、(2)高齢者生活支援施設への補助制度の創設(予算)、(3)税制優遇措置の拡充(税制)、を掲げた。「IV.高齢者円滑入居賃貸住宅の制度改善」では、登録基準の設定とともに、指導監督の強化を図った。
 I~IIIは09年8月19日、IVについては2010年5月19日に施行予定。

 また、高齢者の居住の安定確保に向けた支援制度についても言及。(1)高齢者向け優良賃貸住宅の供給促進、(2)高齢者居住安定化モデル事業、(3)賃貸住宅への入居円滑化、(4)住宅のバリアフリー化の推進、などを支援していく。

 併せて、09年度第1回高齢者居住安定化モデル事業の採択事業決定について発表した。
 応募総数は119件(うち1件が取り下げたため、118件について評価)。個別提案21件、システム提案5件を採択した。詳細は、(財)高齢者住宅財団専用ホームページ(http://www.koujuuzai-model.jp/)を参照のこと。
 なお、第2回は8月以降に公募予定。

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賃貸

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新宿が沖縄一色に染まった! ~2009新宿エイサーまつり~

今日25日、「2009新宿エイサーまつり」が、新宿駅東口周辺の6会場で開催された。主催は新宿エイサーまつり実行委員会。
 平成14年に新宿東口の4商店街が中心となって始めたこの催しは、今年で8回目を迎えた。晴天に恵まれ、30度を超える暑さとなった今年も、たくさんの見物客が訪れ、新宿が沖縄一色に染まる一日を楽しんだ。
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 エイサーは沖縄の盆踊りとも言える伝統舞踊で、歌に合わせて太鼓を打ち鳴らしながら踊るダイナミックな演舞が特徴。沖縄の郷土色豊かな衣装を身にまとった踊り手が隊列を組み、威勢のいい掛け声を上げながら舞いを披露する。
 まず、午後1時30分から、スタジオアルタ前でオープニングセレモニーが行われた。セレモニーでは、沖縄民謡歌手の古謝美佐子さん、佐原一哉さん、よなは徹さんによるミニライブが行われ、沖縄の伝統的な楽器「三線」(さんしん)の音色と美しい歌声が場内に響き渡った。
 また、沖縄出身の人気芸人ガレッジセールが、森三中・はんにゃと共に登場。エイサーチームと一緒に太鼓を鳴らしながら躍りを披露すると、集まった見物客から拍手と歓声が沸きあがった。

 続いて、午後2時から新宿通りの4会場でエイサーがスタート。
 今年の新宿エイサーまつりには、20チーム、約1,000名が出演。沖縄県からの派遣チーム、都内を拠点に活動しているチーム、小学生のチームなど、それぞれのチームが持ち味を生かし、楽しく元気いっぱいに演舞を披露した。
 スタジオアルタ前の会場では、1番手として地元の「新宿エイサーチーム」が登場。勇ましい掛け声を上げながら、全身を使った力強い踊りで見物客を魅了した。
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みなさん参加されました
とにかく暑かったですねでも晴れて良かった

借りたい

| 新宿区ニュース&事件 | 11:52 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9

賃貸住宅オーナーの取り組みを探る Part.9
愛媛県松山市「セントラルハイム壱番館」の場合
 いまや賃貸不動産市場は、全国どこからも苦境が伝えられているが、地方都市の賃貸オーナーの苦しみは並みのものではない。老朽化が進んだ賃貸マンションでは稼働率が50%を切ってしまう物件も珍しくなく、オーナー・賃貸管理業者が「本気」で立ち向かわなければ乗り切ることはできない。そうしたなか、空室解消に本気で取り組み、見事に乗り越えたオーナーを紹介したい。(財)日本賃貸住宅管理業協会レディース委員会の四国視察(6月11~13日)への同行取材で出会った、中野和夫氏だ。
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空室率はなんと52%!不良入居者に苦しめられ…

 まずは、愛媛県における賃貸住宅市場の現況を考察したい。古いデータとなってしまうが、総務省「住宅土地統計調査」(2003年10月時点)によると、愛媛県の賃貸住宅総数は18万3,300戸。このうち調査時に空室だった住戸は4万100戸で、時点空室率は21.8%と算出できる。この値は、瞬間値でしかないが、実質空室率も2ケタを大きく上回っていることは容易に推測できる。

 無論、その後の5年間で賃貸住宅市場が好転したという話は、全国的に聞くことはできない。
 本稿の舞台である、人口51万人、四国最大の都市である松山市でも、賃貸管理業者の話を総合すると、平均空室率は30%を突破しているのではないかと思われる。

 今回紹介する「セントラルハイム壱番館」(地上7階建て、総戸数32戸)も、そうした市場に埋没しかけた賃貸マンションの1つだ。
 オーナーの中野氏は、倉庫業などを営む実業家。2004年に、父親からオーナー業を引き継いだ。
 「松山の中心部にもほど近いのですが、あまり治安は良くない場所ということもあり、いわゆる“その筋の方”が数多く入居してしまったのです。自主管理していたので、入居審査も甘かったんですね…。
 おまけに老朽化(1978年築)も進んで入居者離れが起き、ついに入居率48%まで落ち込んでしまいました」と振り返る中野氏。自分一人の手ではどうにもならないということで、05年春、今回視察した1社、(株)日本エイジェント(愛媛県松山市、代表取締役:乃万恭一氏)に救いを求めたのだった。

入居者が好みのクロスを張る「リクエストマンション」の起源に


 同社は、まずは老朽化した物件の競争力を高めることが必要、と同氏に抜本的なリフォームを推奨した。
 だが、愛媛県は全国主要都市のなかでも家賃相場が低いことで有名(実際、中心市街地の「松山市」駅までドアツードアで15分もかからない立地の賃貸マンションでも、ワンルームなら4万円以下、ファミリーでも6万円はしない)。
 ところが、リフォーム費用は大都市圏と同水準。いい部屋が作れても家賃に反映させづらいため、大規模リフォームを躊躇するオーナーが多い。

 だが、同氏は違った。「何もしなければ、座して死を待つのみ」と、同社の勧めに従い、空室物件のリフォームを一気に開始したのだ。

 もちろん、勝算はあった。同氏は、自らのネットワークを駆使して、リフォーム材料を集め、自ら大工を手配し工事を行なったのだ。この姿勢は、人気物件に生まれ変わった現在でもまったく変わらない。
 「クロスもフローリングも、リフォーム業者を通した価格の半額程度で手に入ります。タイルは、メーカーの工場に行くと、ほんの少しだけ欠けたものがごろごろしており、格安で買えるんですよ」と同氏。そうした努力で、リフォーム費用を通常の半額にまで抑えることに成功。家賃を上げることができなくても、十分リフォーム費用を回収できる算段を立てた。

 さらに、画期的なサービスも生み出した。ある日、同社が、入居希望者をリフォーム途中の住戸に案内していたときのこと。同社スタッフが、「まだ、クロスを張っていないのであれば、入居者にクロスを選んでもらうわけにはいかないか?」と打診してきた。同氏は快諾し、入居希望者に自由にクロスを選んでもらい、ことのほか喜んでもらった。
 この体験がきっかけとなり、同社は07年、オーナー負担で入居者がクロスやフローリングの柄・デザインを自由に選べる「リクエストマンション」システムを構築。他社との差別化に大いに役立てている。同氏には、足を向けて寝られないのだ。

1つとして同じ仕様がない“リフォーム”を実践


 視察団一行は、実際に、リフォーム途中の住戸を見せていただいた。

 同マンションでは、現在、すべてのリフォームをフルスケルトンしたうえでのリフォームとしている。中途半端な改修ではなく、完全に時代遅れとなった設備機器や内装デザインを一新し、競争力を生むためだ。

 また、リフォームにあたっては、クロスもフローリングも各住戸ごとにすべて違うものとしており、1つとして同じデザインの住戸がないのも特徴だ。

 見学したのは、専有面積60平方メートル、もともと2DKだったものを1LDKにリフォームした住戸。ダイニングと隣接する洋室を1部屋にしたものだが、従来の間仕切り部分にはすぐに間仕切りが設置できるよう工夫されており、入居者の希望を聞き設置を行なう。

 クロスは、直接仕入れで抑えたコスト分で、調湿性のある機能クロスを採用。リビングの一部には、石調タイルが壁一面に張り込まれている。前記のような理由ありのタイルだが、見た目では全然分からず、ゴージャス感は相当なものだ。

 キッチン背面には、電子レンジや炊飯器を置くのにちょうどいいカウンターが設置されている。「まったくのオリジナル。大工さんに言えば、すぐ作ってくれますよ」(同氏)。キッチン横は、クロスではなく、汚れが付いても簡単にふき取れるパネルが一面に張り込んである。「そもそも汚れが付きませんから、補修の心配がいりません。万が一傷がついてしまった場合でも、傷がついたパネルだけを交換すればいいので、原状回復のコストも抑えられます」(同氏)。通常のフローリングではなく、デザイン性のあるタイルを張り込んだ部屋も用意している。

 また、1階住戸のリフォームにあたっては、2階以上のバルコニーよりかなり広めに使える「ウッドデッキ」を設置。ペットを放し飼いにできるようにした「ペット可住戸」としてアピール。1階でありながらプライバシーに配慮した住戸としても人気がある。

全戸数の73%をリフォーム、入居率は90%超まで回復

 見学した住戸の改修費は約200万円。通常であれば、水回りすべてを新品に交換しただけで突破してしまう額だ。自ら材料を仕入れ、大工を手配している同氏の努力あってのリフォームといえよう。

 なお賃料は、入居率アップを狙うため、リフォーム後も従前と変えることなく、月額5万5,000円から。専有面積80平方メートル台の3DKでも、8万5,000円。ペット飼育時のみ、共益費7,000円がプラスとなる。賃料据え置きに加え、「1つとして同じデザインの部屋がない」という個性も手伝って、同物件の入居率は平均90%を超えるまでになった。不良入居者を少しずつ整理しながら、リフォーム済み住戸はすでに73%まで拡大。同社管理物件の中でも、屈指の人気物件にまで成長した。

 「賃料にリフォームコストを乗せられる首都圏の方々がうらやましい…」と同氏は嘆くが、自ら汗をかき、地獄の底から這い上がった同氏を見ていると「オーナーも、経営者として、管理業者と共闘しなければ生き残れない」という現実が、浮かび上がってくる。
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にちょ


| 貸したい・売りたい! | 11:21 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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さらなる普及めざし特別委員会発足/定期借家推進協議会

定期借家推進協議会は24日、第11回通常総会を開催。2009年度事業計画案・収支予算案等を承認・可決した。
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 今年度は、定期借家制度の改正に向け活動を展開してきた「定借改正特別委員会」を改組。定期借家制度のさらなる普及のための方策について、さまざまな角度から調査・研究・提言を行なう「定借推進特別委員会」とし、今年末までに提言を行なう。

 また、厳しい市況を反映し会員数減少が進んでいることから、よりコンパクトな運営を念頭に個人会員を廃止。幹事団体を中心とした運営に切り替える。なお、09年度の代表世話人には、(社)全国宅地建物取引業協会連合会会長の伊藤 博氏が就任した。
 
 総会であいさつした伊藤代表世話人は「社会環境の変化、賃貸ユーザーニーズの多様化のなかで、定期借家制度の役割は大きい。しかし、その普及率はまだまだ低く、われわれ協議会の重要性はますます高くなる。09年度も、使い勝手のいい制度への改善要望などに重点的に取り組んでいきたい」などと語った。
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定期借家契約について
ん~、コレは慎重に考えないとですね!

新宿御苑

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